一、先算清楚坪效

坪效即每平方米创造的营业额，用预估月营业额除以门店面积得到。把它与同商圈同类门店的水平对比，可以判断这个铺位的产出能力是否配得上它的报价。

二、盈亏平衡怎么算

• 固定成本：房租、人力底薪、物业水电的基础部分
• 变动成本：提成、物流、耗材等随销量变化的支出
• 毛利率：按门店实际品类结构估算，不要用单一品类代替

盈亏平衡营业额 = 固定成本 ÷ 毛利率。算出这个数，再对照商圈客流与转化率，就能预判这个位置能不能做。

三、租金谈判的切入点

常见可谈项包括免租期、按营业额抽成或阶梯递增、装修期免租、押金递减等。首次开店时，争取两到三个月装修免租期最实用，能显著降低开业前的现金压力。

四、别忽视隐性成本

转让费、进场费、二次装修、消防与招牌审批等常被漏算。把这些加进总投入后再看租金，避免签约后才发现预算超支。